জমি রেজিস্ট্রিতে নতুন নিয়ম: দলিলে কম দাম দেখালে কী হবে, তিন বছর কার্যকর থাকবে বাজারমূল্যের তালিকা
জমি কেনাবেচা ও দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে নতুন নিয়ম চালু করেছে সরকার। এখন থেকে জমির দলিলে উল্লেখিত মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট এলাকার নির্ধারিত বাজারমূল্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে তা কীভাবে বিবেচনা করা হবে, সে বিষয়ে স্পষ্ট বিধান যুক্ত হয়েছে। পাশাপাশি জমির প্রকৃত বাজারদর নির্ধারণে স্থানীয় পর্যায়ে তথ্য সংগ্রহ, গণশুনানি, সাম্প্রতিক কেনাবেচার তথ্য এবং জমির অবস্থান ও শ্রেণি বিবেচনার নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।
এতে জমির ক্রেতা-বিক্রেতা, দলিল লেখক, জমির মালিক এবং নিবন্ধনসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের জন্য নতুন নিয়ম সম্পর্কে জানা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে।
সরকার ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে ১১ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ প্রকাশ করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি, দলিলে প্রদর্শিত মূল্য যাচাই, বাজারমূল্যের তালিকার মেয়াদ এবং সংশ্লিষ্ট কমিটির দায়িত্ব নতুনভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে।
দলিলে কম মূল্য দেখালে নিবন্ধনের সময় কী হবে?
নতুন বিধিমালার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি হলো বিক্রয় দলিলে উল্লেখিত মূল্য এবং কার্যকর বাজারমূল্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে নিবন্ধনের সময় কোন মূল্য অনুসরণ করতে হবে।
সংশোধিত বিধানের ৫ নম্বর বিধির ৭ উপবিধিতে এ বিষয়ে নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।
নিয়ম অনুযায়ী, কোনো বিক্রয় দলিলে প্রদর্শিত মূল্য সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে দলিল সম্পাদনের সময় বিদ্যমান বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধন করতে হবে।
অন্যদিকে, দলিলে প্রদর্শিত মূল্য যদি কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হয়, তাহলে বায়না দলিলে প্রদর্শিত মূল্য অনুসরণ করে দলিল নিবন্ধন করতে হবে।
সহজভাবে দুটি বিষয় বোঝা যায়—
প্রথম উদাহরণ: মনে করুন, কোনো জমির কার্যকর বাজারমূল্য প্রতি শতাংশ ১০ লাখ টাকা। কিন্তু বিক্রয় দলিলে প্রতি শতাংশ ৬ লাখ টাকা উল্লেখ করা হলো। সে ক্ষেত্রে নিবন্ধনের সময় ১০ লাখ টাকা বাজারমূল্য বিবেচনায় নিতে হবে।
দ্বিতীয় উদাহরণ: কোনো জমির কার্যকর বাজারমূল্য প্রতি শতাংশ ১০ লাখ টাকা হলেও দলিলে যদি ১২ লাখ টাকা উল্লেখ করা হয়, তাহলে দলিলে প্রদর্শিত ১২ লাখ টাকা অনুসরণ করতে হবে।
এখানে উল্লেখ্য, উদাহরণগুলো শুধু নতুন বিধানের বিষয়টি বোঝানোর জন্য দেওয়া হয়েছে। প্রকৃত নিবন্ধন ফি, কর ও অন্যান্য সরকারি চার্জ সংশ্লিষ্ট আইন ও বিধান অনুযায়ী নির্ধারিত হবে।
জমির দাম নির্ধারণে শুধু মৌজা রেট যথেষ্ট নয়
এতদিন জমির দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট এলাকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজারমূল্যের তালিকা গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করত। তবে নতুন সংশোধনীতে জমির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে একাধিক বিষয় বিবেচনার ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।
নতুন নিয়মে জমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান এবং যোগাযোগব্যবস্থার পাশাপাশি সাম্প্রতিক ক্রয়-বিক্রয়ের তথ্যও বিবেচনায় নিতে হবে।
এ ছাড়া স্থানীয় বাজারদর সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ, গণশুনানি এবং অন্যান্য যৌক্তিক প্রক্রিয়ায় পাওয়া নির্ভরযোগ্য তথ্য-উপাত্ত যাচাই করার বিধান রাখা হয়েছে।
অর্থাৎ, কোনো এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে শুধু পুরোনো দলিলের মূল্য দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না। সংশ্লিষ্ট এলাকার বাস্তব বাজার পরিস্থিতিও বিশ্লেষণ করতে হবে।
একই মৌজার জমির দামও আলাদা হতে পারে
নতুন বিধিমালায় ক্লাস্টার বা গুচ্ছভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণের বিষয়টি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।
সাধারণত একই মৌজার জমির ক্ষেত্রে একটি নির্দিষ্ট মূল্য অনুসরণ করার প্রবণতা রয়েছে। কিন্তু বাস্তবে একই মৌজার সব জমির অবস্থান ও সুবিধা এক রকম নয়।
উদাহরণস্বরূপ, একই মৌজার একটি জমি প্রধান সড়কের পাশে অবস্থিত হতে পারে। অন্য একটি জমি হতে পারে সড়ক থেকে অনেক দূরে। আবার কোনো জমি আবাসিক এলাকায় এবং অন্যটি কৃষিজমি হিসেবে ব্যবহৃত হতে পারে।
এসব জমির বাজারমূল্য স্বাভাবিকভাবেই এক রকম হওয়ার কথা নয়।
সংশোধিত বিধিমালায় জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্যের কারণে বাজারমূল্যে তারতম্য হলে একাধিক ক্লাস্টার করে মূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।
এর ফলে একই মৌজার মধ্যে জমির অবস্থান, শ্রেণি ও বাস্তব সুবিধা অনুযায়ী পৃথক মূল্যতালিকা তৈরির সুযোগ সৃষ্টি হবে।
বাজারমূল্যের তালিকা এখন তিন বছর কার্যকর থাকবে
নতুন সংশোধনীতে বাজারমূল্যের তালিকার মেয়াদ দুই বছর থেকে বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে।
আগের নিয়মে নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা দুই বছর কার্যকর থাকত। সংশোধিত বিধান অনুযায়ী, নতুন তালিকা পরবর্তী তিন বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে।
তবে তিন বছর মেয়াদ শেষ হওয়ার বছর সংশ্লিষ্ট কমিটিকে আগেই নতুন তালিকা তৈরির কার্যক্রম শুরু করতে হবে।
বিধিমালা অনুযায়ী—
- বাজারমূল্যের মেয়াদ শেষ হওয়ার বছর ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে মূল্য নির্ধারণের কার্যক্রম সম্পন্ন করতে হবে।
- সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
- প্রস্তুত করা তালিকার একটি কপি ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কাছে পাঠাতে হবে।
- চূড়ান্তভাবে নির্ধারিত তালিকা সংশ্লিষ্ট দপ্তরে সংরক্ষণ ও প্রকাশের ব্যবস্থা করতে হবে।
এ ছাড়া নির্ধারিত তিন বছর মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই কোনো এলাকার বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণের প্রয়োজন দেখা দিলে সংশ্লিষ্ট কমিটি মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের পূর্বানুমোদন নিয়ে নতুন তালিকা প্রস্তুত করতে পারবে।
জমির মূল্য নির্ধারণে কোন কোন তথ্য যাচাই হবে?
নতুন বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে কয়েকটি নির্দিষ্ট বিষয় বিবেচনা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।
এর মধ্যে রয়েছে—
১. জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান।
২. জমিতে যাতায়াতের সুবিধা এবং যোগাযোগব্যবস্থা।
৩. সংশ্লিষ্ট এলাকার অবকাঠামোগত সুযোগ-সুবিধা।
৪. সরকারি মালিকানাধীন সম্পত্তির নির্ধারিত বাজারমূল্য।
৫. সরকারের বিভিন্ন সংস্থা, প্রতিষ্ঠান এবং উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত বাজারমূল্য।
৬. স্থানীয় বাজারদর ও গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া তথ্য।
৭. পূর্ববর্তী নিবন্ধিত দলিলের মূল্য।
৮. সাম্প্রতিক সময়ে সংশ্লিষ্ট এলাকায় জমি কেনাবেচার তথ্য।
এসব তথ্যের মধ্যে কোনো একটি বিষয়কে এককভাবে বিবেচনা করে বাজারমূল্য নির্ধারণ করা যাবে না। সংগৃহীত সব তথ্য-উপাত্ত যাচাই ও বিশ্লেষণ করে প্রকৃত বাজার পরিস্থিতি অনুযায়ী মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে কারা?
সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের জন্য বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে পৃথক কমিটি গঠনের বিধান রাখা হয়েছে।
বিভাগীয় কমিটির সভাপতি হবেন বিভাগীয় কমিশনার। জেলা কমিটির সভাপতি থাকবেন জেলা প্রশাসক। আর উপজেলা পর্যায়ের কমিটির সভাপতি থাকবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা।
উপজেলা কমিটিতে কৃষি, ভূমি, প্রকৌশল, শিক্ষা, মৎস্য ও স্থানীয় সরকার বিভাগের প্রতিনিধিদের অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। সদস্য-সচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করবেন উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার।
অন্যদিকে জেলা পর্যায়ে জেলা প্রশাসনের পাশাপাশি গণপূর্ত বিভাগ, স্থানীয় সরকার, ভূমি প্রশাসন, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসসহ সংশ্লিষ্ট দপ্তরের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্যও পৃথক কমিটির কাঠামো নির্ধারণ করা হয়েছে।
এভাবে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে শুধু নিবন্ধন বিভাগের ওপর নির্ভর না করে সংশ্লিষ্ট বিভিন্ন সরকারি দপ্তরের তথ্য ও অভিজ্ঞতা কাজে লাগানোর ব্যবস্থা করা হয়েছে।
নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা কোথায় পাওয়া যাবে?
নতুন বিধিমালায় বাজারমূল্যের চূড়ান্ত তালিকা সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তরে সংরক্ষণ এবং জনসাধারণের অবগতির জন্য প্রদর্শনের নির্দেশনা রয়েছে।
এ তালিকার কপি সংরক্ষণ ও প্রদর্শনের দায়িত্বপ্রাপ্ত দপ্তরগুলোর মধ্যে রয়েছে—
- মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কার্যালয়।
- জেলা ও দায়রা জজের কার্যালয়।
- জেলা প্রশাসকের কার্যালয়।
- জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়।
- সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়।
- সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়।
ফলে জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করা ক্রেতাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ হবে।
জমি কেনার আগে ক্রেতাদের করণীয়
নতুন বিধিমালার আলোকে জমি কেনার আগে কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকা প্রয়োজন।
প্রথমত, জমির মৌজা, দাগ, খতিয়ান ও শ্রেণি সঠিকভাবে যাচাই করতে হবে।
দ্বিতীয়ত, জমির অবস্থান, রাস্তা ও যোগাযোগব্যবস্থা এবং আশপাশের অবকাঠামোগত সুবিধা সম্পর্কে জানতে হবে।
তৃতীয়ত, সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে কার্যকর বাজারমূল্যের তালিকা সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে।
চতুর্থত, বায়না ও বিক্রয় দলিলে প্রকৃত লেনদেনের মূল্য সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে।
পঞ্চমত, দলিল নিবন্ধনের সম্ভাব্য ব্যয় নির্ধারণের আগে সংশ্লিষ্ট দপ্তর বা অভিজ্ঞ পেশাজীবীর কাছ থেকে প্রযোজ্য ফি ও কর সম্পর্কে জেনে নিতে হবে।
নতুন বিধিমালায় কী পরিবর্তন আসতে পারে?
সংশোধিত বিধিমালার উদ্দেশ্য হলো জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে বাস্তব পরিস্থিতি বিবেচনা করা এবং নিবন্ধনের ক্ষেত্রে মূল্যসংক্রান্ত অসংগতি কমানো।
তিন বছর মেয়াদি মূল্যতালিকা তৈরির ফলে ঘন ঘন নতুন তালিকা প্রণয়নের প্রয়োজন কমতে পারে। অন্যদিকে, জমির প্রকৃত অবস্থান ও বাজার পরিস্থিতি বিবেচনায় ক্লাস্টারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের ফলে একই মৌজার সব জমির জন্য এক ধরনের মূল্য প্রয়োগের সীমাবদ্ধতা দূর করার সুযোগ তৈরি হবে।
তবে নতুন ব্যবস্থা কতটা কার্যকর হবে, তা নির্ভর করবে সংশ্লিষ্ট কমিটিগুলোর তথ্য সংগ্রহ, গণশুনানি, মূল্যায়ন এবং স্বচ্ছতার ওপর।
বিশেষ করে স্থানীয় বাজারদর নির্ধারণের ক্ষেত্রে নির্ভরযোগ্য তথ্য ব্যবহার, জমির প্রকৃত বৈশিষ্ট্য বিবেচনা এবং জনসাধারণের কাছে মূল্যতালিকা সহজলভ্য করা গুরুত্বপূর্ণ হবে।
অবিলম্বে কার্যকর নতুন বিধান
বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় প্রকাশিত এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ অনুযায়ী সংশোধিত বিধিমালা অবিলম্বে কার্যকর হয়েছে।
তাই জমির ক্রেতা-বিক্রেতা, দলিল লেখক, জমির মালিক এবং নিবন্ধনসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের নতুন বিধান সম্পর্কে অবগত থাকা প্রয়োজন।
সব মিলিয়ে জমি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে প্রকৃত বাজারমূল্য, দলিলে প্রদর্শিত মূল্য, স্থানীয় পর্যায়ে মূল্য নির্ধারণ কমিটি এবং তিন বছর মেয়াদি বাজারমূল্যের তালিকা—এই চারটি বিষয় নতুন সংশোধনীর মূল বৈশিষ্ট্য। জমি কেনাবেচার আগে সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্য যাচাই করাই এখন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি হয়ে উঠবে।
তথ্যসূত্র: বাংলাদেশ গেজেট, অতিরিক্ত সংখ্যা, ১১ নভেম্বর ২০২৬; এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬, সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০-এর সংশোধন।
সরকারি মূল গেজেট: এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ – ৪ পৃষ্ঠার PDF
